Nueva regulación legal de los contratos de alquiler de inmuebles

 De este modo, a todos los contratos que se celebren a partir del 01.07.2020 les serán aplicables las nuevas disposiciones legales (cfr. Art. 23), las cuales se resumen a continuación:

• Se otorga la posibilidad de constituir domicilio electrónico en los contratos, para el ejercicio de derechos y obligaciones, donde se tendrán por eficaces todas las notificaciones y emplazamientos que se dirijan a éste.

• El plazo mínimo de la locación de inmuebles será de tres años (salvo las excepciones del artículo 1199 del CCyC). El locatario podrá renunciar a dicho plazo si se encuentra en tenencia de la cosa.

• En las locaciones con destino habitacional, no podrá exigirse al locatario el pago de un depósito en garantía mayor al importe equivalente al primer mes de alquiler. Su reintegro deberá realizarse al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

• Tampoco podrá exigirse al locatario la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

 Se habilita el ajuste anual del precio de la locación con destino habitacional, siguiendo un índice conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).

• En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario (debidamente notificado) para que realice alguna reparación o arreglo al inmueble, este último podrá realizarla por sí, con cargo al locador (se descuentan del canon locativo), una vez transcurridas veinticuatro (24) horas de la notificación si la reparación es urgente, o de diez (10) días corridos si no lo fuera.

 • El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad –v.gr. el impuesto inmobiliario– ni el pago de expensas extraordinarias, las cuales deben ser soportadas por el locador. Sí están a cargo del locatario las expensas que derivan de gastos habituales y el pago de los servicios.

• En materia de garantías, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

• El locador no podrá exigir garantías que superen el equivalente a cinco (5) meses de alquiler, salvo que se trate de una garantía personal, en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces.

• El locatario podrá resolver anticipadamente el contrato de locación, debiendo comunicar tal decisión al locador con un (1) mes de anticipación.

• Si el destino de la locación fuera habitacional, hubieran transcurrido al menos seis (6) meses de contrato y el locatario hiciera uso de la opción resolutoria notificando su decisión con tres (3) meses de antelación, no deberá abonar indemnización alguna por dicho concepto.

• En los contratos de alquiler con destino habitacional, dentro de los últimos tres (3) meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra para que en un término que no exceda de quince (15) días corridos, acuerden los términos para su renovación. El silencio del locador o su negativa a llegar a un acuerdo, otorgan la facultad al locatario de resolver anticipadamente el contrato sin pago de indemnización alguna.

• Las intimaciones por falta de pago de alquileres, remitidas al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tendrán por válidas, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

• Previo a la demanda de desalojo por falta de pago de inmuebles con destino habitacional, debe intimarse al locatario y otorgarle un plazo de al menos diez (10) días corridos para que efectúe el pago de lo debido.

• En ningún caso el locador podrá negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa, el locatario podrá consignar las llaves con gastos a cargo del locador.

• Desde la entrega o consignación de las llaves no se podrán devengar más alquileres.

• Si el locador se niega a recibir el pago de alquileres, el locatario deberá intimarlo fehacientemente para que lo haga en un plazo máximo de cuarenta y ocho (48) horas. Transcurridos tres (3) días hábiles de dicho plazo, el locatario deberá consignar judicialmente el pago.

• Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.

• La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar honorarios, no pudiendo asumir uno lo que le corresponde al otro.

• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.